Est-ce avantageux d’investir dans l’immobilier à travers une société holding immobilière ?
Une holding est souvent utilisée pour des transactions financières complexes telles que les apports cessions ou les LBO. Cependant, elle peut également être utilisée pour regrouper un patrimoine immobilier détenu par plusieurs sociétés à vocation immobilière, principalement des SCI, afin de faciliter la gestion. Cela soulève la question de savoir si la holding immobilière n’a qu’une seule fonction ou si elle peut offrir des avantages fiscaux significatifs en compensation de la complexité du montage. Le point sur le sujet avec Omnium Finance.
Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
La holding n’est pas un statut juridique en soi, mais plutôt une fonction qu’une société peut exercer. Essentiellement, une holding est créée pour détenir des participations dans d’autres entreprises sous forme d’actions ou de parts sociales, principalement pour en tirer des revenus (dividendes et quotes-parts) et/ou exercer un contrôle sur ces sociétés (en possédant plus de 50 % de leur capital). L’objet social d’une holding immobilière se limite à l’acquisition, la gestion et la détention de titres de sociétés ayant une prépondérance immobilière. Dans la pratique, il s’agit souvent de regrouper plusieurs SCI en une seule identité : la holding immobilière.
De ce fait, toutes les sociétés peuvent devenir des holdings immobilières, bien que certaines formes juridiques soient plus privilégiées que d’autres. Par exemple, la SAS immobilière est souvent préférée pour sa flexibilité statutaire, tandis que la SCI est préférée pour son régime de transparence fiscale.
Comment fonctionne une holding immobilière ?
Le fonctionnement d’une holding immobilière est assez simple en principe. Étant propriétaire des actions et des parts de sociétés à prépondérance immobilière, la holding reçoit les bénéfices de ces sociétés sous forme de dividendes ou de quotes-parts. Par conséquent, les bénéfices de la holding immobilière dépendent principalement des bénéfices des sociétés détenues.
Le régime spécial mère-fille permet aux dividendes perçus par la holding de n’être imposés qu’à hauteur de 5 % en guise de frais et de charges. Cette mesure a pour objectif d’éviter une double imposition qui augmenterait considérablement le coût fiscal du montage d’une holding. En effet, les bénéfices de la filiale (composés de loyers et de plus-values) seraient imposés une première fois, tandis que les bénéfices de la holding immobilière (composés de dividendes) seraient imposés une seconde fois. Cela étant dit, il convient de se demander si ce montage est vraiment utile : pourquoi ajouter une société intermédiaire de plus entre l’investisseur et les sociétés immobilières ?
La holding immobilière a-t-elle des avantages fiscaux ?
Le régime fiscal possible de la société (IS ou IR) et les règles statutaires qui peuvent offrir plus ou moins de flexibilité dans le fonctionnement de la société. Si l’option IR est choisie pour une holding immobilière transparente fiscalement, la société peut être une SCI ou une SCP si elle gère également un portefeuille d’actifs financiers. Cependant, cette option perd le bénéfice du régime mère-fille, et les bénéfices générés par les sociétés immobilières détenues sont imposables directement dans le patrimoine personnel.
En revanche, une holding immobilière à l’IS peut offrir une fiscalité à la carte. Il est possible d’opter pour le régime mère-fille et de créer une opacité fiscale entre le patrimoine personnel et la société fille. Cette situation peut être intéressante pour les associés ayant des situations patrimoniales et fiscales différentes. Les associés peuvent transférer leurs parts à la holding pour bénéficier de l’IS ou rester associés des sociétés immobilières filles sans apporter leurs parts à la holding.
Ainsi, en créant une holding immobilière à l’IS, les associés peuvent profiter d’une fiscalité à la carte. En outre, la création d’une holding immobilière permet de s’adapter aux évolutions d’un projet immobilier. Par exemple, une fois les déficits fonciers pratiqués, certains associés peuvent avoir intérêt à passer à l’IS, et les associés concernés peuvent monter une holding immobilière à l’IS pour éviter les désaccords. La pratique a justifié la création de la holding immobilière, même si elle ne faisait pas partie du montage originel.
